便宜的農地沒買成.
最近在觀察舊屋資訊.
有一棟25年的破舊農舍,
地有 150坪.
兩層樓, 建坪約 80坪.
如果買下來在屋側和屋頂建花園, 各位覺得如何?

農舍正面

房子看起來破舊.
我不懂風水, 不過, 朋友看過後說風水不好.
1. 房子後面有水溝, 錢財留不住.
2. 旁邊的房子的屋角對著房子, 不利健康.
3. 房子兩邊突出的鋼筋不利健康.
4. 屋前的池塘池水混濁, 是死水, 人壽不長.
5. 屋左有一排樹擋住陽光和通風也不太好.
6. 幾十公尺外有廟, 而且有八家將, 怕治安不太好.
7. 一百米外有黃昏市場(開到晚上十一點), 每週兩次, 較吵雜.

好處是地點不錯, 幾百公尺內火車站, 市場, 中大型超市, 學校都有.
另外就是價格低.

1.要住人的嗎?以後你就住這邊或只是種花的純農舍?
後者不用擔心風水跟治安;前者就要多考慮屋況等(似乎破舊了點?),不是只有地大就好...

2.沒拍到可以種花的院子?如要花大錢,我會希望能有供地植的百坪
如又種到屋頂難免重蹈覆轍:每天屋頂院子兩頭澆花累到半死--到時花恐怕會有現在幾倍...

如果買到的話, 會加以整修(可能會花不少錢), 然後住在那裡.
屋頂有牆, 可以擋一些風. 如果能負重的話, 會沿著牆作成花槽.
然後裝自動澆水設施. 這樣可以節省大量澆水時間. 出國也不用擔心沒人照顧.
然後, 一部份的屋頂會架設透明頂棚防雨. 容易黑點的品種就放在棚下.
樓下院子也是做成花槽, 裝自動澆水措施.

其實, 我不喜歡長方形的房子, 房子也太大. 如果可以改建的話,
我會拆掉重建. 只需要地坪25坪兩層樓的房子. 這樣房子前面就可以有近百坪的院子.
不過, 好像依法不能重建.

我最會擔心的是屋頂壁癌漏水
老房子,屋頂蓋花槽(地植根會亂竄)加上自動噴水(得考慮屋頂水壓不足)
頂樓屋頂只怕不到一年就報銷

要做屋頂花園, 得先做防水措施.
我服務的單位的大樓也有做屋頂花園.
不知道是如何防水的.
不行的話, 用大型塑膠花槽.

自動澆水設施不是用噴的, 是用一條水管佈在花槽的各植株旁, 水會流(滴)到土裡.
用定時器控制.
水壓不足可以裝加壓馬達.

似乎大家都有買地種花的夢.....
我比較迷信,很相信老祖宗的智慧,不優的屋子還是不買的好.

東側空地如果規劃成花園如下圖, 各味覺得如何?
前兩排打算種蔓玫. 訪客的車子可以暫停下面.
後面那區種 HT, ER, 或豐花玫瑰.
剩下的放頂樓. 迷你的放二樓陽台.

房子買不買得到還未可知, 先空想一下.

今天第一次上法院投標竟然標到了.
本來沒有要出那麼高的價格來標.
臨時改變主意提高了六萬元,
結果比次高價多了近十五萬元.

再來要開始規劃整修房屋和地了.
希望十月以後花園能有個雛型.

以下是第一次參加法拍的經驗, 供有意參與法拍的朋友參考:
法拍開標時間到時, 整個投標室擠滿了人, 大約有六十人.
原以為有很多人投標, 結果開標不到三十分鐘就結束了.
有人投標的案子只有少數幾件.
二拍的投標價幾乎都接近底價.
三拍的投標價就不一定了, 也有高於底價兩成的.

後來才知道有投標意願者可以直接和債權銀行聯繫,
債權銀行可以提供許多免費服務, 例如, 代標,
打聽大約會有多少人有意投標, 打聽債務人的為人等等.
說不定還可以提供貸款.

查了一些法拍資料發覺農會信合社超貸蠻嚴重的.
至少我有興趣的那些標的物都有嚴重超貸情形.
難外這些債務人寧可被法拍也不願還款.

拍定後到點交完成的時間很長, 達四到六個月之久,
據說, 可能還得花上一筆不小的搬遷費給債務人.
這樣看來, 也許拿到房子已經年底了.
等到整修完成, 大概趕不上玫瑰的成長期了.

恭喜你!!!
這段時間可以做周密的規劃
常常去走一走,觀察一下環境,比較容易做出完善規劃
至於玫瑰,先種盆子裡養大吧:)

恭喜版主　賀喜版主！！
舊屋拉皮拉一拉後, 一定美輪美奐,
地又大, 規劃整修起來可以大展伸身手,　又是拍賣得標而來, 價格一定又很優了.
大家就等著觀摩您的房屋及花園整建照片喔...羨慕ㄋㄟ
最近好喜歡看國興衛視的日本節目"全能住宅改造王"46頻道每週4,5 早上7點或晚上8點有播.

您可猜考看看...

infoman 真是個超級行動家... 恭喜!恭喜! ^_^
在打點夢想玫瑰園之餘,
也別忘了給自己規劃一個舒適的窩哦~~

謝謝各位提供的資訊, 建議與鼓勵.
有了房子之後才是挑戰的開始.
等到順利交屋, 可能要到年底或明年初了.
接下來整修所需面對的問題也很多, 而我完全外行.
會標到也是因為外行, 所以出價高於行情價.
我對如何打造一個家, 設計一個花園沒有什麼概念,
還請各位多多提供意見.

其實我對於房子的格局是很不滿意(狹長型), 但又不能拆掉重建,
又不想花大錢買屋, 只好將就了.
至少能有一個自己的小花園已經很好了.

我也很喜歡看全能改造王, 不過, 住處沒第四台目前沒辦法看.

總之, 請各位多多提供意見. 如果這是您的房子, 您會如何規劃呢?
等明年如果花園弄好, 歡迎來親臨指教.

花園在房屋的右側(東北方), 只有靠牆半日照.
寬約六公尺, 長約二十二公尺.
前半段靠牆三公尺保留做為訪客停車及放置庭園桌椅用.
每一花圃寬約一公尺, 長約四公尺半.
直線表示蔓玫花架.
每隔一公尺種植一株玫瑰.
後半段由四個 L 型花圃構成一個環狀, 中間有一個橢園型花圃.
靠牆處可能種植較耐陰的玫瑰, 或種植桂花, 梔子花, 茉莉花等較耐陰的香花植物.
整個庭園約可種植四十株玫瑰.

牆壁上的鋼筋會除去, 做好防水再粉刷(貼磁磚可能太花錢).
花園四週會用白色木籬圍起來, 免得閒雜人等跑進去.
用木籬是避免違建問題.

屋子的左側(西南方)有一排大樹, 也許也可以種幾株玫瑰.

迷你玫瑰可以放在二樓的東南向陽台.

二樓頂有四十幾坪大, 得先做好防水.
想架一個寬5米, 長10米的透明遮陽棚.
怕黑點的玫瑰或颱風季, 梅雨季時玫瑰可以放在下面.
不會淋到雨. 夏天還可以加一層遮光網.
這樣夏天玫瑰可能不會脫光光, 醜斃了.
棚子的中間保持一段距離, 上面再加上一段.
希望能擋雨又通風, 還不清楚這樣夏天會不會太悶熱.
不過據說架棚子屬於違建, 能不能架還是個問題.

屋頂和花園都會加上燈.

總共約一百株玫瑰, 不會再增加規模, 但有些會汰舊換新.
原則上會裝上自動澆水設施, 節省大量澆水時間.

infoman 去過阿坤大的悠游山城嗎?
應該可以抽空去看看,雖然花園的規模設計不同,
但阿坤大是過來人,應該能提供不少相關資訊,
參觀實際的花園,或許能帶來不同的靈感...

rosa,

我參觀過坤大的悠遊山城, 可惜當時沒有充裕的時間好好參觀.
坤大的樹玫園子很大, 不過, 悠遊山城本身的花園並不大呢.

昨天去申請屋後增建物的圖.
發現和上次申請主建物的圖, 兩者關於主建物的位置竟然完全不同.
法院查封時測量的圖和現場所見根本完全不同. 真是難以理解.

這個房子除了點交費時外, 可能還有兩大問題待解決.
一個是聯外道路是別人的土地. 這個道路的地原屋主有持分, 所以通行沒問題.
但現在我買了房子, 不包含道路的部分, 將來通行可能會有問題.
此外,隔壁有一違建屋, 其中的一部分蓋在我的土地上.

另外, 仔細算了一下屋頂的面積, 竟然有五十幾坪大.
種花雖然綽綽有餘, 不過, 頂樓種花問題很多.
光是防水措施, 那麼大的面積恐怕得花不少錢.

今天找了屋主恰談了一下.
似乎是很難溝通的人(之前就聽說了).
他表示這個房子目前通行的道路是私人土地,
由他和親戚共同持有.
這個法拍屋打聽的人很多, 但是獲知道路通行的問題後都打了退堂鼓.
其實, 他們也是看準了沒人敢來標, 想以自己人低價標購.
誰知我這個外行的傻瓜半路殺出來標.
他暗示這個房子將來通行將受其掌控, 無法通行, 以致無法利用該屋.
看樣子, 將來得長期抗戰, 走法律訴訟的路.
反正, 不得已時, 有的是時間跟他們耗.

農舍側面

這條道路是在別人的土地上.
可通達至少兩戶人家, 至少有二十五年以上.
不曉得是否符合既成道路的要件.

以下是網路上找到的..

一.構成既成道路的要件是：
1.此道路已通行一、二十年之久。
2.有兩戶以上的人在通行此道路。

符合上述要件就可當成既成道路繼續通行，而不怕別人阻礙通行，如果有人阻礙通行，可請當地管區派出所協助處理。

二.共有土地分割後，產權獨立，位置明確，是可依民法第七百六十五條、七百六十七條來主張維護其所有權及所有權人之物上請求權。但是無法阻礙住裡地、袋地的人通行其土地。

三.如有上述通行問題，於分割共有地時，為了避免將來產生糾紛，可以選擇先分割出一條道路，此道路維持多人共有(按比例持分)，而道路以外的面積則按比例分割成每一共有人單獨所有，如此可避免族親產生法律糾紛，而破壞彼此和諧。

另外,大法官釋字第400號對公用地役權的說明也值得參考.

"公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係，與民法上
地役權之概念有間，久為我國法制所承認（參照本院釋字第二五五號解釋
、行政法院四十五年判字第八號及六十一年判字第四三五號判例）。既成
道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行
之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；
其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，
但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如
始於日據時期、八七水災等）為必要。至於依建築法規及民法等之規定，
提供土地作為公眾通行之道路，與因時效而形成之既成道路不同，非本件
解釋所指之公用地役關係，乃屬當然。私有土地因符合前開要件而存在公
用地役關係時，有關機關自應依據法律辦理徵收，並斟酌國家財政狀況給
予相當補償。"

如果地主不肯通融,似乎只有透過政府徵收.
但,公家機關效率差,曠日費時,只怕是有得磨了...

謝謝 rosa 提供的資料.
有些網路上的資料說, 死巷不能認定為既定道路.
因為會使用該道路的人只有住在裡面的人, 屬特定人, 而非供任意不特定人使用,
不符既定道路的規定.
雖然可以提起確認袋地通行權之訴, 但三審判決曠日費時,
幾年內可能都無法使用該屋.
真是傷腦筋.
要不, 讓他們加價買回好了.

就袋地通行權有爭執而提起訴訟時, 可申請定暫時狀態之假處分,
即可聲請暫時經由被告的土地通行。

有這項規定可能就不怕對方獅子大開口, 或抵制用路.

我想,即使不能構成既成道路的要件,
你仍擁有因土地分割造成的袋地通行權,地主不能拒絕.
只怕爭取的過程耗時間,也耗心力.
如果能賣還地主,也是一個方法,
畢竟以後要長住,
與其日子可能過得紛紛擾擾,
不如趁還沒開始動工早點脫手...

不動產通行權之研究 (土地問題研究季刊 1(2)):
http://www.ntpu.edu.tw/rebe/study/study_2_document/2005_REBE_conference/2005REBEconference_showings/C/C_01.pdf

如果對方願意加價買回也行.
如果要我賠售, 或要敲詐, 只好訴訟.
這路有路燈, 有排水溝, 看起來是鄉公所在養護的.
從資料上看來, 訴訟是會贏的, 只是費力費時.

今天遇到屋主, 他讓我進屋去看.
一看差點昏倒, 那房子簡直像廢墟一樣.
大概只剩屋殼能用.
屋主主動提到屋外那排樹和屋內客廳的一個櫃子和臥室的一個衣櫥,
希望我補償他七八萬元.
如果我同意他就留著, 將來點交他也乾脆.
不同意的話, 他就找人把樹都鋸掉, 把室內的裝潢都拆掉.
我對室內的裝潢沒興趣, 因為室內大概需要整個重新隔間裝潢.
不過他不同意只留室外的樹.
這點需要考慮一下.

今天也遇到鄰地的地主, 他們認為屋後有水溝和小路, 我不能主張袋地通行權.
但是水溝無蓋, 小路是水利地也無法通行車輛.
他們認為袋地通行權並不保障車輛通行.
但我認為袋地通行權應保障通常使用所需, 如房子整修總是需要車輛進出,
而且袋地通行以最小影響考量, 當然是用既有的道路, 而不是另闢一條路.
其時他們最主要的考量是著眼於將來都市計劃重劃開發時的利益,
怕我的地卡在那裡影響到他們重建的規劃.

另外, 今天和屋主確認, 這塊地當初他們親戚有私下的諒解,
他的地的左邊一部份現在是農田由親戚使用, 而他的地的右邊有一部份其實是親戚的地.
這點在該地易主後也有待協商.

infoma大大,
聽起來這屋子很棘手,
如果狀況真的不好.建議售出(也不用想賺錢,不賠就好賣了)!
畢竟長時間居住,如果鄰居刻意找麻煩也很累...
而且屋子的外圍你打算種玫瑰..
如果遇到惡鄰居刻意損毀你的玫瑰..
到時為了種玫瑰而購屋的夢想豈不更遙遠...

至於屋內的裝潢屋外的樹..是否破壞..我覺得這都還好.
反正裝潢你也不想要..樹..真的要再自己種囉..
比較要擔心的是水管路的問題...
有些海蟑螂(壞屋主.或故意佔法拍屋的惡人)他們會存心破壞水管路.
例如在水孔中擠入大量的速立康..水泥漿..等等..
屆時水管路不通..誓必得把牆壁都敲掉查管路..
整個工程查下來修來..我看屋子的牆和樑也差不多了...唉...

小心為上...還有惡鄰居為伴..要注意個人安全喔..
祝福你...希望一切可以找到完善的處理方法!!

謝謝小毛大大的祝福與建議.
原則上以和為貴, 大家能協商出一個雙贏的結果.
屋主和地主大都是在公家機關服務,
我想, 應該不至於做出太誇張的行徑出來.